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out 19 2015

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Cuidado ao comprar um imóvel financiado

Muitas pessoas, objetivando a aquisição do imóvel próprio, adquirem imóveis na planta e assumem pesados financiamentos bancários. Parcela expressiva destes consumidores não conseguem pagar as prestações e não sabem as consequências do inadimplemento. Vejamos um exemplo:

Um cidadão adquire um imóvel, mediante financiamento bancário. Ao fazer o negócio, como entrada, dá R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), valor que tinha a título de FGTS.

Assume prestações que serão pagas nos próximos 30 anos.

A prestação inicial é de R$ 3.000,00 (três mil reais).

Se o indivíduo fosse locar o mesmo imóvel, pagaria R$ 1500,00 (um mil e quinhentos reais).

Decorridos 10 anos, o adquirente do imóvel é acometido de algum infortúnio (doença na família, acidente, crise econômica etc) e passa a se tornar inadimplente.

Depois de 13 meses de inadimplência, a dívida, por conta dos juros contratados à taxas altíssimas (os juros são menores para o período de normalidade. Quando ocorre a inadimplência tornam-se absurdos) atinge valor superior ao do próprio imóvel.

Aplicando-se as regras da Lei 9514/97, o consumidor poderá perder todos os valores que pagou.

Em geral, quando o consumidor descobre que vai perder tudo o que pagou, já é tarde demais. A descoberta só é feita quando o adquirente tenta reaver, pelo menos, uma parcela dos valores que já foram pagos.

A tese que permitia o reembolso de parte dos valores pagos já foi (passado) acolhida em alguns julgados, como o que se transcreve abaixo:

COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. Pretensão da devedora fiduciante em obter a restituição das quantias pagas menos 10% Direito à devolução das prestações pagas jungido, em princípio, ao disposto no artigo 27, parágrafo 4º, da Lei Federal nº 9.514/97, em detrimento da previsão do artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor Caso em que a aplicar-se a letra fria da Lei restará chancelada situação absolutamente iníqua Adequação que se faz necessária, em vista dos princípios da finalidade social do contrato, boa-fé contratual, proporcionalidade e da execução menos onerosa ao devedor, sem prejuízo da satisfação do credor, vedado o enriquecimento sem causa Recurso provido em parte para julgar-se a pretensão parcialmente procedente. (TJSP; EI 0169661-56.2009.8.26.0100/50000; Ac. 7192533; São Paulo; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Aguilar Cortez; Julg. 06/03/2012; DJESP 29/11/2013) 

Perceba-se que é um julgado de 29 de novembro de 2013. Todavia, o entendimento acima é minoritário e já foi enterrado pelo Superior Tribunal de Justiça, que se autodenomina “tribunal da cidadania”, mas, que, costumeiramente, vira as costas ao cidadão e protege instituições financeiras

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal, por exemplo, entende que não se aplica, neste ponto, o Código de Defesa do Consumidor. Veja a decisão:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. ARTIGO 53 DO CDC. NÃO APLICAÇÃO. ARTIGOS 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/97. PROCEDIMENTO ESPECIAL E POSTERIOR AO CDC. OBSERVÂNCIA. SEGUNDO LEILÃO. RESULTADO NEGATIVO. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. EXPEDIÇÃO DE TERMO DE QUITAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. 1. Apesar do Código de Defesa do Consumidor disciplinar genericamente em seu artigo 53 acerca da proibição de cláusulas que estabeleçam a perda total dos valores pagos pelo consumidor em favor do credor, em contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, devem prevalecer as regras específicas previstas na Lei nº 9.514/97, promulgada posteriormente, acerca do procedimento a ser observado para a resolução de contratos que possuem cláusula de alienação fiduciária.
2. Ocorrida a consolidação da propriedade em favor do alienante, deve ele alienar o bem, por meio de leilões, a fim de recuperar seu crédito, devolvendo ao adquirente o saldo que eventualmente superar a dívida. 3. Não logrando êxito o segundo leilão, prevê expressamente o artigo 27, §§5º e 6º, da Lei nº 9.514/97 acerca da extinção da dívida e exoneração do credor quanto às obrigações constantes no §4º, dentre elas, a restituição de quaisquer valores, visto não ter sido alcançado o valor total devido, com consequente expedição de termo de quitação em favor do devedor. 4. Ocorrida a resolução do contrato mediante procedimento especial disciplinado expressamente em Lei, não há que se falar em devolução de valores pagos no curso do financiamento. 5. Recurso conhecido e não provido. (TJDF; Rec 2014.01.1.084753-4; Ac. 851.209; Terceira Turma Cível; Relª Desª Ana Cantarino; DJDFTE 09/03/2015; Pág. 310)

A decisão prevalente no Poder Judiciário é absurda, pois permite que pessoas percam todas as economias de uma vida em favor de bancos e construtoras. O valor que muitas famílias perdem e perderão com a aplicação da regra, em muitos casos, é desproporcional ao uso que se fez do imóvel.

Leia-se, com atenção, mais alguns precedentes que prejudicam o consumidor. Uma lei injusta pode acarretar verdadeiras tragédias.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. Ação revisional de contrato de financiamento habitacional e ação de imissão de posse reunidas para julgamento conjunto. Validade da perícia contábil realizada. Admissibilidade da capitalização dos juros, legítima a utilização da tabela price. Consideração de que o contrato foi celebrado em momento posterior ao advento da MP n. 1.963-17/00. Descabimento do pedido de restituição das parcelas pagas. Hipótese em que a instituição financeira apenas concedeu o crédito empregado na aquisição do imóvel. Inaplicabilidade no caso da disposição contida no artigo 53, do CDC.
Existência de averbação no registro do imóvel dando conta da regular intimação dos mutuários acerca da instauração do procedimento a que alude o art. 26, § 1º, da Lei n. 9514/97. Ação revisional julgada improcedente, procedente o pedido de imissão de posse. Sentença mantida. Recurso improvido. (TJSP; APL 0003724-91.2012.8.26.0066; Ac. 8114852; Barretos; Décima Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. João Camillo de Almeida Prado Costa; Julg. 15/12/2014; DJESP 21/01/2015)

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. I. A constituição da alienação fiduciária em garantia, prevista na Lei nº 9.514/97, pela sua própria natureza, importa em alienação do domínio, de modo que o inadimplemento do comprador fiduciante conduz ao retorno da propriedade ao vendedor fiduciário. Falta de interesse processual para a rescisão na forma pretendida pelo comprador inadimplente. II. Nos termos do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, consolidada a propriedade do imóvel em mãos do credor fiduciário, o contrato, a rigor, está resolvido, tanto que, após a venda extrajudicial do imóvel, cabe ao credor restituir ao fiduciante a importância que sobejar ao total da dívida apurada. Inaplicabilidade do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor à espécie. Apelação conhecida e desprovida. (TJGO; AC 0014993-54.2009.8.09.0051; Goiânia; Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Norival Santome; DJGO 21/05/2014; Pág. 395)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. A constituição da alienação fiduciária em garantia, prevista na Lei nº 9.514/97, pela sua própria natureza, importa em alienação do domínio, de modo que o inadimplemento do comprador fiduciante conduz ao retorno da propriedade ao vendedor fiduciário. Falta de interesse processual para a rescisão na forma pretendida pelo comprador inadimplente. Nos termos do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, consolidada a propriedade do imóvel em mãos do credor fiduciário, o contrato, a rigor, está resolvido, tanto que, após a venda extrajudicial do imóvel, cabe ao credor restituir ao fiduciante a importância que sobejar ao total da dívida apurada. Inaplicabilidade do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor à espécie. Deram provimento ao recurso. Unânime. (TJRS; AC 302799-79.2013.8.21.7000; Porto Alegre; Vigésima Câmara Cível; Relª Desª Walda Maria Melo Pierro; Julg. 11/12/2013; DJERS 19/12/2013)

O entendimento que está prevalecendo nos tribunais brasileiros, inclusive no STJ, é de que deve-se ter em conta a natureza do contrato, que é de alienação fiduciária, cujas regras são especiais.  Não se trata de um simples compromisso de compra e venda, mas sim de compra e venda efetiva, com a transferência da propriedade, de modo que não há como ser determinada a resolução do contrato, já que a compra e venda se operou de forma definitiva, restando apenas a alienação fiduciária do bem para a garantia da dívida.

Dessa forma, nos termos do artigo 27, da Lei nº 9.514/97, consolidada a propriedade do imóvel em mãos do credor fiduciário, o contrato, a rigor, está resolvido. Tanto é que  após a venda extrajudicial do imóvel, cabe ao credor restituir ao fiduciante a importância que sobejar. Quantia que nunca existirá, dado às extorsivas taxas de juros praticadas no Brasil.

O referido artigo assim dispõe:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

Entendem os tribunais, de acordo com a letra fria e injusta da lei, que a credora, na verdade, executa a dívida, que recai sobre o imóvel alienado fiduciariamente, nos termos do art. 26 e seguintes da Lei 9.514/97. Dívida que costuma ser inflada com as extorsivas taxas de juros praticadas no Brasil. Observam os tribunais que os efeitos do compromisso de compra e venda preliminar (que era passível de resolução), restaram liquidados assim que celebrados os novos negócios jurídicos: compra e venda, financiamento e alienação fiduciária em garantia. Nesse contexto, caso não purgada a mora, após o cumprimento das demais etapas do procedimento executivo, o ajuste entre as partes, no que diz respeito à devolução de valores, é feito nos termos do artigo 27, § 4º, da Lei 9.514/97, não havendo espaço para a aplicação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.

É, como já dito, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PREVALÊNCIA DAS REGRAS CONTIDAS NO ARTIGO 27, §§ 4º, 5º E 6º, DA LEI Nº 9.514/97 EM DETRIMENTO DA REGRA GERAL DO ARTIGO 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRECEDENTES. DISSÍDIO CONFIGURADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (Resp nº 1.230.384, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 28/02/13).  

 

REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PRELIMINARES. SENTENÇA EXTRA PETITA. INTERESSE ADEQUAÇÃO. Ação de reintegração de posse em imóvel objeto de alienação fiduciária. Sentença extra petita. Não ocorrência. Rescisão do contrato decorrente da lei. Art. 27, Lei nº 9.514/97. Interesse adequação reconhecido. Via adequada à pretensão. Lei 9.514/1997. Ação meramente possessória, sendo inviável a discussão acerca dos termos contratuais estabelecidos entre as partes. Mérito. Requisitos do art. 30 da Lei 9.514/97, demonstrados. Propriedade consolidada em mãos do credor fiduciário. Ação procedente no mérito. Indenização pela utilização do imóvel. Afastamento. Ausência de previsão legal. Afastaram as preliminares e deram parcial provimento. (Apelação Cível Nº 70042771477, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Rafael dos Santos Júnior, Julgado em 27/09/2011)  

Mais uma vez, leis ordinárias suprimem o conteúdo normativo da própria Constituição Federal, que determina que se proteja a dignidade da pessoa humana. Os riscos a que o consumidor se expõe em contratos de alienação fiduciária de imóveis são enormes, pois, como se sabe, costumam ser contratos de longa duração. Alguns contratos atingem a marca de 30 anos. Todas as economias de uma vida podem ser perdidas.

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